30歳でマンションを購入したかずさんです。
頭金なしでの購入
ベンチャー企業での勤務
かなり無謀だったのかもしれません。
しかし、持ち家の購入には迷いはありませんでした。
でも、
「一生賃貸で過ごすべきか、それとも持ち家を買うべきか」
という内容のネット記事は、コスト面の話ばかり。
この状況がどうしても納得できないので、コスト面だけではない
「一生賃貸で過ごすべきか、それとも持ち家を買うべきか」
のテーマについて、書いてみたいと思います。
住みたいと思える家に住むことが一番では？
いきなり結論みたいなことを言ってしまいますが
賃貸か、持ち家か、という評価軸ではなく
住みたいと思える家が賃貸か、持ち家か、
という軸が重要だと思うんです。
私が無謀と思える状況でマンションを購入した理由
それは、自分が住みたいと思える賃貸物件がなかったからです。
マンション購入理由：気に入った間取りの家に住みたい
賃貸物件は、空き家になるのを避けなければなりません。
多くの人が住みたいと思わなければ「借りよう」とならないわけですから
必然的に無難な間取りの家になってしまいます。
私が住みたいと思っていた間取りは
- 南向きで窓側にリビングがあること
- ひとつひとつの部屋が6畳以上の3LDK
だったのですが、これが賃貸だとなかなかないんですよね。
※無料素材からお借りしました
マンション購入理由：お風呂が広い家に住みたい
お風呂が好きなので、どうしても広いお風呂の家に住みたい！
マンションのお風呂はユニットバスで、型がだいたい決まっているんです。
私はどうしても1620（160cm×200cmサイズ）以上が良かったんです。
理由としては、下記のとおりです。
- 1620だと大人が足をのばしてゆっくりと湯船に入れる
- もし子どもができたとしても、2人で入ることができる広さ
※無料素材からお借りしました
賃貸の場合、ほとんどが1216とか1418サイズなんですよね。
120cmや140cmだと大人の男性が足を伸ばして入浴するのは厳しいんですよ。
1620サイズ以上で探したのですが、良い物件は見つかりませんでした。
マンション購入理由：リビングの窓が高い家に住みたい
南向きで日当たりが良く、開放感のある家に住みたい。
これは、どうしても叶えたい条件でした。
それを叶える方法の一つが、「逆梁アウトフレーム工法」です。
最近、この工法で建てられるマンションが減っているみたいです。
新築逆梁のマンションが消えつつある理由 | のらえもんブログ
工法の細かい説明はここでは控えます。専門家ではないですし。
建物と支えるには縦だけではなく、横にも太い柱が必要です。
多くのマンションは外に面している面積が多い、ベランダに出る側の窓の上に
太い柱が通っています。
それがあるため、大きな窓を設置することができません。
逆梁アウトフレーム工法の場合、梁がベランダの床に接する形で設けられています。
ベランダの柵の部分が梁になっていると言えば、少しはイメージできますでしょうか。
逆梁は順梁に比べて建設コストがかかるため、賃貸向けのマンションではまず、使われない工法です。
ベランダ側の窓が大きい賃貸物件を探したのですが、見つけることはできませんでした。
※無料素材からお借りしました
我が家のここが好き
自分の好きな家に住みたい！
賃貸では見つからなかったので、購入するしかなかった。
持ち家派だというわけではありません。
- 南向きのベランダに大きな窓
- 一つ一つの部屋が大きめ
- 足が延ばせてゆったり入れるお風呂
- 床暖房
私の家のここが好きです。
持ち家を購入するリスクを整理しよう
一生賃貸で住むことを考えている人は、持ち家を購入する場合のリスク
これが気になるんですよね。
確かに、見落としがちな落とし穴がありますので、わかりやすくざっくりと説明したいと思います。
予想外の費用がかかる
家賃と同じローンの支払金額で持ち家を買ってしまうと、破綻します。
それは、持ち家を持つとローン以外にも支払わなければならないお金があるからです。
ざっくり、賃貸の家賃より4万円くらいは下の金額で
ローンを組まないと、月々の支払金額は増えると思っておいた方が良いでしょう。
固定資産税
持ち家を買うと、資産を持っているということで固定資産税がかかります。
最終的いくらかかるのかは、物件購入の仲介をしている不動産屋に確認して正確な金額を知った上で計算すべきです。
しかし、検討段階でいちいちすべての物件の確認ができないですよね。
ものすごい粗々の目安金額をご紹介しましょう。
首都圏 70㎡ 3LDKのマンション
で、
16～25万円程度でしょうか。
ただし、ひとつ落とし穴があります。
建物部分ですが、新築時から5年間は半額に軽減されています。
一方で、年月が経てば建物の価値は下がっていきますので、経年減価補正率が適用され、税金は下がっていきます。
つまり、下がる要素と上がる要素があるわけですね。
地方自治体によっても経年減価補正率の違いはあるようですね。
ある一つの物件の想定金額は、下記のように変化していきます。
新築1～5年目 土地税額7万円 建物税額11万円 合計18万円
6～14年目 土地税額7万円 建物税額18万円 合計25万円
15～24年目 土地税額7万円 建物税額13万円 合計20万円
25年目以降 土地税額7万円 建物税額 9万円 合計16万円
※無料素材からお借りしました
上記、ものすごいざっくりとした金額ですので、注意してください。
伝えたいことは、結構変動するってことです。
特に、建物部分の軽減措置がなくなる6年目のところで大きく上がります。
購入時、ここを想定している人はいないのではないでしょうか。
不動産会社の方に協力してもらって、25年目までのシミュレーションをしておくと良いですね。
管理費・共益費
マンションの場合、ローン返済以外に管理費と修繕積立金の支払いが毎日必要になります。
合わせて2～3万円かかると見ておいた方が良いですが、この金額は購入時に明確になっているので、特に問題ではありません。
しかし、修繕積立金にも落とし穴があります。
多くの場合、年数の経過に伴い、修繕費がかさんで足りなくなってきます。
そこで消費税のごとく、値上げが実施されるのです。
数千円単位ですので大きな影響はないかと思いますが、計算する上では見込んでおく必要はあります。
臨機応変に対応できない
「３人目の子供ができたので部屋が足りない」
「親の介護をしなければならなくなったので、実家の近くに引っ越したい」
「転職先に近い場所に転居したい」
長い年月が経てば、家族構成も変わりますし、環境も変わります。
最近でいえば、「リモート勤務のための場所を確保したい」といったケースもありそうですね。
賃貸であれば転居すればよいけど、持ち家だと簡単には転居できない。
だから持ち家にはリスクがあるっていう話です。
そうです、おっしゃる通りです。
ですがこれ、持ち家＝一生住む場所 という前提に立ちすぎているような気がしませんか？
住まいが家族に合わなくなったのであれば、売ればいいんです。
いざとなった時に売るためには、下記のことに気をつけておきましょう。
マンションは駅から徒歩10分以内
一戸建てではなくてマンションを買う人の理由の一番は利便性。
駅から遠いと急に売却は難しくなるのだそうです。
必須条件は駅から10分以内、理想は5分以内
この条件を満たしていれば、おそらく売却は可能でしょう。
中古マンションの相場よりローン残額を早く下回らせる
新築物件は購入した瞬間に中古物件となり、価値は下がります。
頭金を支払わずに持ち家を購入すると、
しばらくの間は売却する場合の相場より、ローンの額が多い
という状況が続きます。
こうなると、仮に売ってもローンが残ってしまうわけですね。
もし仮に、将来転居する可能性があるなら、それまでの間にローン金額を中古の売却相場より少なくしなければなりません。
こちらのサイトを利用すると、家賃や持ち家の相場が簡単にわかります。
築年数や駅距離が不動産の相場にどのような影響があるのか,
についても調べることができますよ。
自分の住んでいる地区の物件が、築年数が多くても高値を維持しているのであれば
購入した持ち家の価値もあまり落ちないということになりますからね。
持ち家購入リスクの回避法とはすなわち、
- いざとなったら売りやすい物件を購入する
- 中古になっても物件価値が下がらない場所を選ぶ
- ローン残高が物件価値を下回る時期を想定する
これさえ気をつければ、持ち家購入リスクはめちゃめちゃ軽減されますよ。
損得よりも生活の豊かさを
持ち家か賃貸か？
という問題を考えるのに、損得だけではつまらないと思いませんか。
もちろん予算はありますから、その範囲内でね。
でも、できうる限りのことは求めましょう！！
一生の多くの時間を自宅で過ごすわけですから
この家に住みたい！！
って思えるところに住みましょうよ。
声を大にして言ってみました。
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公園にたこ焼き、最高ですね！！
