お題「みなさんは賃貸派ですか？ 持ち家派ですか？ 最近家を買ったのですが、家の間取りを見るのが好きでいろいろな家に住める賃貸も改めて魅力的だなと思いました。皆さんはどちらですか？」
親父の経営していた会社が倒産し、家族チリジリとなり、住むところを転々としていた青春時代。
どうしても、将来家族がそれぞれの道を進んだとしても、帰ってくることができる実家がどうしても欲しかったんですよね。
正月実家に帰って近所の神社に初詣に行ったら、小学生時代の友達とばったり会う、というシチュエーションにも憧れていました。
今の私は小学校時代の友達とは、誰一人として連絡がとれないという状況であり、そればとても悲しいのです。
ということで、頭金０円でマンションを購入してしまったかずさんです。
もちろん持ち家派です。
当時は、いくつかのマンションデベロッパーが経営危機に陥っていたこともあり、ローンの審査が緩かったので、持ち家派にとってよい時代だったように思います。
ベンチャー企業で働き始めたばかりの30歳の私でも、頭金０円でマンションを買えちゃうことができました。
ところで、マンションや家を買う時って、どうして頭金が必要なのでしょうか。
頭金どころか諸費用に支払う自己資金も０円だった
先日は、マンションや家を購入した後、ローンの他にも固定資産税などの費用が別にかかるので気をつけなければならないという話をブログに書かせていただきました。
しかし、マンションや家を購入する際にも、手続き上で様々なお金がかかるんでよね。
当時は本当に無知で、何も知りませんでした。
貯金なんて全くなかった私は、その費用にかかる分も別にローンを組むという、無謀なことをしてまでしてマンションを購入してしまったわけです。
マンション購入時の諸費用ってなに？
マイホームを購入する際、物件の値段だけ支払うと思っていませんか？
私はそう思っていました。
それがとんでもない甘ちゃんな小僧の考えでして、本当にいろんなお金がかかるんですよね。
例えば4000万円の新築マンションんを、ローンを組んで購入するとしましょう。
この場合、諸経費の総額は200万円くらいになります。
※私はこの道のプロではないので金額はざっくりですから、誤解しないでくださいね。
諸経費は住宅ローンでは借りられないんですよね。
ですので、諸費用分はまぁまぁ高めの金利で借るしかありません。
返済額は月々2万円くらいだったでしょうか。
マンションの管理費や修繕積立金も合わせると4万円以上のお金です。
賃貸で家賃を支払うより、これだけの金額が上乗せで必要となりました。
契約時に必要なお金
印税：2万円程度
物件引き渡しの2週間くらい前
不動産登記に関する司法書士への依頼費用：10万円程度
物件引き渡し時
登記費用や登録免許税：30万円程度
住宅ローンの諸経費：100万円程度
管理費や修繕積立金の前払い金：20万円程度
申し込み証拠金：10万円程度
火災や地震などの保険料：5万円程度
頭金が必要だと言われている理由
世の中、マンションや家を購入する際に、諸経費以外にも頭金を払った方が良いので、ある程度の金額を貯めてから買うべきだという風潮ですよね。
頭金があればローンの借入金額が少なくなるので、金利が減るから返済が楽になるという理由を挙げる方が一般的です。
でも、そんなに立派な理由ばかりではないんですよね。
借りたくても借りられない
マイホーム購入額、全額借りたくても借りられないことがあります。
住宅ローンは購入するマイホームを担保にしてローンを組むことになります。
マイホームの不動産価値の分しか借りられないので、借りられる金額が80〜90％になってしまいます。
上記の理由で住宅ローンの頭金は、一般的に物件価格の10～20％は必要だという定説が生まれたわけですね。
5,000万円の物件なら500万円、3,000万円の物件なら300万です。
返済が楽になるとかそんな理由じゃなくって、単純に借りられないわけです。
頭金貯めるのにどれだけかかる？
諸経費の総額が200万円、頭金300万円、合計で500万円必要だとしましょう。
家賃を払いながら月々8万円貯金したとして、500万円貯めるのに約5年かかります。
マイホーム買いたいなと思ってから、賃貸で5年間も我慢しなければならないわけですよ。
こんな我慢って必要でしょうか。
※フリー素材からお借りしました
頭金貯めるよりも繰り上げ返済
年金利1.3%で3000万円借りて、30年で返済すると返済額は約3600万円（金利分約600万円）くらい。
5年後に繰り上げ返済し、26年で返済すると返済額は約3510万円（金利分約510万円）くらい。
5年で300万円の頭金を貯めて、5年後に年金利1.3%で2700万円借りて、26年で返済すると返済額は約3180万円（金利分約480万円）くらい。
※おおまかな計算なので、こまかいところは目を瞑ってください。
要は、正しい金額が問題ではなくて、5年間我慢して頭金貯めるのと、さっさと住みたいマイホーム買って、それから繰り上げ返済するのとほとんど差がないってことです。
であれば、我慢する必要ってなくないですか？
購入金額を全額借りられるなら、さっさとマンションを購入してしまったほうが断然お得ですよ。
私が頭金が必要だと考える理由
私が頭金が必要だと考える理由は、何かの理由でマイホームを手放さなければならなくなった時に困らないようにするため、です。
新築マンションが中古マンションになっただけで、評価額はガタっと下がりますからね。
例えばマイホームを購入して1年後に、マンション手放さなくならなくなったとしましょう。
恐らく売却額よりも、ローン残高の方が多くなるので、借金だけが残ることになります。
新築から中古になることで落ちる評価額位を頭金で払っておけば、いざというときも売却額の方がローン金額より多いだろう。
そのリスクヘッジのために頭金だと私は考えます。
※フリー素材からお借りしました
仮に売却するといくらになるのか？
いざとなったらマイホームを売ればよい
そう考えていた私は、常に自分のマンションの評価額をチェックしていました。
東京都のマンションは駅近であれば築年数が経過しても価格の下落が少ないためか（2023年現在）、そんなに大きなローン残高が残らないことを確認し、心安らかに過ごしてきました。
損益分岐点を越えた時の安堵感
マイホーム購入から十数年が経過したでしょうか。
ついにその日はやってきました。
売却による諸経費や、リフォーム代を加えたローン残高よりも、売却見込み金額の方が高くなったのです。
つまり損益分岐点を越えたわけですが、その安堵感といったらハンパなかったです。
もう大丈夫。何かあってもマンションを売ればいい！！
そして小さな部屋を賃貸で借りて、ダウンサイジングすれば生きていくことができます。
子ども達が巣立ったら広い家も必要なくなりますからね。
その時は、もっと安堵するのでしょうな。
夫婦二人が住めるサイズに住みかえれば、少し贅沢できるくらいのお金は手元に残るでしょう。
まとめ：諸経費の200万円くらいは貯めておこう
借金は絶対にしたくない人って世の中にいらっしゃるじゃないですか。
私はそういう方の信念をものすごく尊敬しています。
何故なら、私は我慢できないタイプだからです。
貯金してお金が用意できるまでの時間を我慢するより、今すぐそれを手に入れたいからです。
但し、諸費用代もない状態でのマイホーム購入は、やはり無謀すぎました。
危険な橋を渡りました。
若かったから、仕事はなんぼでもあるっていう気持ちのなせる業ですね。
50代の私には、そんな自信はないですもん。
住宅ローンって借金界の神様なんですよね。
いくら金利が上がり気味であるとはいえ、他のローンと比べたら破格の金利です。
ですので、それほどの負担にはなりません。
その負担より、マイホームに住む満足感が勝ります。
でも、諸経費分のローンって金利が低くても3～5％くらいはかかりますからね。
200万円を金利3％で借りたとしても、10年返済で月々約2万円の返済
トータルで30万円以上の金利を支払うことになります。
その支払いに管理費や修繕費、固定資産税などを足せば、賃貸時代に比べて5万円以上のお金が毎月かかりますからね。
家賃15万円の賃貸から負担額を変えずにマイホーム購入しようとすると、10万円のローン支払いの物件しか買えなくなってしまいます。
頭金なんで気にせず、金融機関が貸してくれるのであれば、躊躇せずにマイホームを買って早く素敵な家に住んだ方が、人生は豊かになる！！
※フリー素材からお借りしました
その考えは変わっていませんが、やっぱり諸経費分くらいは貯めてからマイホームは購入した方が良かったなと思います。
もしわたしに「いざ」がおとずれていたら、苦境に立ったことは間違いないわけですから。
日本ブログ村に参加しています。
読んでよかったと思っていただけたらポチっとしてください。
